万科调研报告

第1篇：万科住宅产业化调研报告

关键词： 住宅产业化、万科、PC、王石、上海新里程 正文 本人有幸在2009年4月参观了东莞的万科住宅 产业化研究基地，第一次接触到准成品的工业化住宅，了解到它的设计生产过程。作为建筑师，我近两年的 专业工作以住宅设计为主，其间也参与过武汉万科高 尔夫花园项目的设计。住宅产业化住宅产业化住宅产业化住宅产业化，也可称之为工业化建房。联合国经济委员会给其下的定义是：生产的连续性；生产物的标准化；生产过程的集成化；工程建设管理的规范化；生产的机械化；技术生产科研一体化。住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。住宅产业化1910年，瓦尔特??罗皮斯向德国通用电气公司提交了一份合理化生产住宅建筑的备忘录，对标准化住宅单元的预制、装配和分布的先决条件透彻的阐述《住宅产业化》。包豪斯学校（图片：来源网络）瓦尔特??格罗皮斯1928年第一届《国际现代建筑会议》强调了建筑产业化的必要性，认为“建筑质量的高低并不取决于工匠们的手艺，而在于要普遍地采用合理化的生产方法”。指出“建筑产业化首先应该是尺寸规格化，并采用有效的生产方法”。美国的结构学家巴克敏斯特??富勒，为了使住宅构件能够大规模工业化生产，在2世纪20年代发明了“轻质金属房屋”，在1927年设计出了代多边形“最大限度利用能源住宅”。法国工程师琼??普鲁维率先使用了产业化生产钢材构件的方法。1949年法国重建和规划部长富勒委托设计一种新型的大批量生产的住宅，成本不超过当时现有的最便宜的住宅。在1950年，法国政府采购了25套，这些住宅都安装在Meudon实验住宅项目里这些不动产现在仍然状况良好。二次世界大战之后，在英国、美国和法国开发了以钢材为基础工业化住宅系统组装百分比平均在65%产业化，日本住宅产业化1932年，一批从德国留学回来的日本建筑系教授创办了“新建筑工艺学院”，少量的实验性工业化住宅的研发。由于早期西方的钢结构住宅都提倡大跨度、可分隔，基本上都采用热轧型钢的梁柱结构体系。而日本住宅建筑又一直是采用中国古代的梁柱结构体系，所以日本住宅产业化起始阶段梁柱建筑体系。日本产业化住宅（图片：来源网络）日本的住宅产业化是从一砖一瓦的部件入手，成千上万的住宅部品认证然后把这些部件归拢到一套住宅里住宅系统并且还非常的复杂和难以控制。欧美产业化住宅（图片：来源网络）而西方国家的住宅产业化思想是基于一种开放式系统，政府做的是提纲挈领的工作，所有的行业参与者和部件都是以进入一个大家都认可的开放式系统为终极目标，是从住宅系统性能的高度入手，再去抓各种配套部件的产业化，因而就显得简单易行和高效了。住宅产业化国家政策的引导质量上的提高工程质量一直是客户最不满意的地方达到70％的客户满意度就是一个非常优秀的成绩因为质量问题带来的维修费用是非常大的数字设计施工过程当中，因为设计和工程变更的洽商所占的费用占总费用的比例，2％，非常的数字现在施工方法的质量误差普遍是厘米计的，而产业化的质量误差是毫米，这提高质量。产业化住宅楼的外墙面板在工厂预制的过程中，外墙窗框是在浇PC混凝土之前就安装在钢模中的，这样浇捣混凝土时框和混凝土能够很好地啮合在一起，避免了易渗水的缝隙。此外，由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙，能及时释放应力，从而避免了由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。PC是英语词组Prefabricated Concrete的缩写，是英文“预制装配式混凝土结构”的简称。即以预制混凝土构件为主要构件，经装配、连接、结合部分现浇而成的混凝土结构，PC构件是以构件加工单位工厂化制作而形成的成品混凝土构件。在国际建筑领域，PC项目的运用形式各国和各地区均有所不同，在国内尚属开发研究阶段产业化住宅楼效率的提高由于工业化程度大大提高，工程进度也随之加快。常规楼在结构施工后，外墙还须利用外脚手架做粉刷、装窗、贴面砖等，就10~18层的住宅楼而言须4~5个月才能拆除外脚手架。PC则因为在工厂的流水线上生产构件，外墙的装窗、贴面砖等在工厂里完成，结构封顶后很快可以拆除外脚手架，仅此一项就可节省工期3~4个月。其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天。因为湿式养护，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，决了房地产建造过程中资金流转的问题。钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。外墙施工（图片：万科内部资料）王石表示，从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。” 可持续发展

种种优势使得上述方法被称为“绿色施工”。数据也支持了这一论断：实现大面积工厂化作业后，钢模板等重复利用率提高，建筑垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料增加66%，建筑节能达50%以上；而由于传统的砌装隔墙改为轻钢龙骨隔墙，则扩大了房屋的使用面积（每70平方米可增加约0.6平方米的使用面积）。?施工现场的工人明显少了，原来需要几百人，现在只需要20-30人。另外，与以往相比，建筑垃圾。

住宅产业化 万科客户体验中心（摄影：高洵）就在年月上海“万科新里程”开盘的２０、２１号楼，是走出实验室、走出车间，在公众关注下拼装起来的工厂化住宅。用造汽车的方式造房子，像搭积木一样搭高楼„„这是万科历时多年住宅产业化研究的成果，第一次推向市场销售。

万科最开始的时间是从单项技术开始入手的，像雨水再利用等等，到现在形成了一个比较系统化的产业化的认识的过程，这个认识过程我们也借鉴了产业化中心和国外的关于产业化的描述在这个基础之上，万科对于产业化包括四个方面，一是设计标准化，第二是生产过程要工厂化，还有一个是现场的装配化，还有一个产业链的整合，这是万科在谈到产业化的时候意味着的四个方面。栏杆的不同部品，有一个共同的特点是装配式，底下有几个角，可以在现场安装，而不是电焊。从客户需求出发，未来工厂化生产的住宅设计体系。大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂的模块这部分主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性，这模块里面包括橱窗、阳台等等栏板等等这些支架可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是通过对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，我们得出来的对客户生活最基本影响的部分到底意味着什么，举一个例子，三房两个吸收间，110平米，我们可以定这样的客户是什么样的人买，他的需求是什么样的，多大的房，有多大的储物空间等等，橱窗、窗台根据不同的客户喜好不同可以做选择。??交通模块是一个通透，是一个可装电梯或者是不装电梯的选择，装不装电梯对交通都没有影响，这是6住、9住或者是12住的框架式的体系，这为将来工厂化的施工留下一个非常好的基础。这是我们目前正在进行产品的标准化的进展情况。“可能住宅”竞赛的主题是“没什么不能打破80平方米的可能性”，把22~29岁的潜在购房群体分为四大类：居家族、至享族、乐游族和喧哗族，专门为他们度身定造80平方米以下的户型。拿如厕这件小事为例，从走进厕所开始，参观者可能会产生许多想法：闻到的空气是否清新？坐下后人体感觉是否舒适？如厕过程中如何打发时间？如果看报纸的话，可以把报纸随手放在哪里？手纸盒在哪个位置最方便使用？如何能将马桶冲洗得最干净？如何神清气爽地走出厕所？„„对于用户提出的这些问题，万科体验中心会形成解决方案。万科很清楚：产品好不好用，客户最有发言权。卫生间内的装修一切如常，但是掀开地板砖，一个有卫生间面积大小的下嵌的水泥“盒子”露了出来。这个１０多厘米高的地下乾坤中，排水管、给水管、给水增压系统有序排列，那种在楼下住户才能看到和检修的下水道，被巧妙地挪在这同一层，楼下住户不用再忍受楼上排水系统的噪音，楼上住户也不会在检修时再麻烦楼下邻居。客户关心的厕所会不会有臭气，冲水的时候是否流畅，厕所会不会堵塞，如果厕所坏了是否方便修理等等问题，从此一并解决。工业化、标准化对于客户来说并不是所关心的内容，他们最关心的东西，不是“技术”这个名词本身，而是可以使用“技术”解决的“事件”。住宅产业化 万科住宅产业化研究基地（摄影：高洵）1.成本的提高 在日本做住宅产业化的企业，他们组装百分比平均在65%，这亦是产业化的最低线，如果达不到是无法真正做到产业化的。但是，日本住宅产业化企业组装的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者达不到下限，企业搞产业化的成本就很不合算了。住宅产业化未形成规模化发展之前，成本增加是必然。据王石透露，在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上的增加达到了40%，“但如果规模做出来以后，比例将会从40%下降到25%左右。按照最新的建筑指标，普通住宅的钢筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般维持在1800元至2200元/平米的水平。这样一来，万科在的住宅产业化楼建安成本比业内平均成本高出40%，即意味着每平方米成本要高出720元至880元。而要将成本增加幅度从40%降到25%，按照王石的说法，产业化标准最少要达到10万平方米。由于PC板与板之间留有20~25毫米宽的缝隙 万科住宅产业化研究基地（摄影：高洵）而非直接外墙、楼梯间墙、分户墙则采用ALC墙板，内隔墙采用轻钢龙骨双面石膏板系统。这些墙体可以满足隔音保温要求，但无法承重，这对二次装修是个很大的问题。难点实际上是处于墙面夹角处的柱子，由于是采用产业化进行建造，所以每间房子室内都会有这些夹角处的柱子，而对一般中国人的传统观念来说，这样的柱子就不怎么让人喜欢了。

另外，产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，这就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。

一般的冲击钻是很难打进去的。试想一下，在墙上打洞进行装修很多时候是为了装空调和挂上装饰物和管线重排，冲击钻可以打入内保温层，却很难打入预制板，而打入到内保温层的深度承受得住被挂上的物品另外，排线基本上会暗藏于内保温层内，如若为追求个性化装修居所而进行二次装修，这样一来可能就会得不偿失。不过，这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间里如何分割布局可以自由发挥想象力。工业化建房不是单凭某个地产公司一家的力量就能做得起来的。虽然住宅产业化是一种趋势，但由于国内在设计施工及部品生产方面，存在诸多缺陷，住宅产业化之路不会一帆风顺，要想达到西方发达国家的发展水平还需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力。这两栋ＰＣ楼万科采用的施工模式并不一样，２０号楼效法香港，２１号楼则

第2篇：万科物业调研纪要(0108)

万科物业调研纪要（20140108）

2014-01-08 房地产研究-侯丽科

详细内容：

1万科物业成立时间和背景：

①成立时间：万科物业在20世纪80年代末90年代初成立。②成立原因：

A．房子不好卖，因此需要“感动人”的卖点。

B．相比较欧美的物业管理与台湾的物业管理，中国与前两者存在较大差距。中国没有一体化的物业。在欧美地区，社区有一体化物业管理，专业化的单位或者个人来负责整个物业的协调；在台湾地区，成立业主委员会为物业管理的主要形式，由干事长（有工资）来协调全部的清洁或者其他方面的工作。因此完善物业管理成为长期趋势

2中国物业现状：

中国高密度社区比较常见，因此造成中国物业管理行业比较特殊。如果住宅项目拥有较好的物业，通常开发商都会给予一定程度的补贴（比如：中海和招商）。目前而言，由于住宅开发盈利能力在本行业的下降，房企对于物业管理的补贴也在下降。同时，由于80%左右的物业管理成本来源于人工成本，因此劳动力成本的持续上升给物业管理行业带来较大挑战。因此，物业管理目前对于房企属于净补贴状态，盈利状况较差。

3.万科物业现状：

①物业规模：现管理住户50万户，人口150万，预计未来每年可以新增住户10万户。

②物业面积：万科物业建面6000万平米。

③现有物业种类：

A．幸福驿站（快递的传递）

相比于中海物业，万科物业一直坚持代收包裹（中海的物业不代收包裹，因为里面存在法律责任的问题，有的物业公司在双十一的时候，不代收包裹）。为进一步完善管理与扩大公司盈利，万科在近期和快递公司签署了相关合约，合约规定万科将从快递公司收取一定费用作为中转站收入。

数据显示，万科30%-40%的业主频繁使用快递，因此万科将自己定位于快递中转站而非目的地十分正确。正因为这一定位的转变，今后万科物业可以从幸福驿站项目中收取可观的现金收入。

B.第五食堂

社区外部餐饮多分为两种：一是10元以下的低档次餐饮，一是30元以上的高档位餐饮。由于体系中缺乏兼顾价格和质量中间档位餐饮食堂，万科选择发展第五食堂业务。

万科拥有的15家社区食堂中除去2家深圳食堂和1家上海食堂外，大部分食堂处于收支平衡或低亏损状态。数据显示，3家盈利食堂去年公产生盈利1500万元；旧楼盘食堂生意优于新楼盘。由于第五食堂在良好地运营状态下可以为公司产生理想收益，因此万科今年起将“第五食堂”业务由“配套部门”定位转为“业

务部门”定位。

C．拎包入住服务

由于大多数住户的个性化要求不高，加之万科可以从家具厂商处取得低价装修材料和家具用品，因此，20%左右的业主采用“拎包入住”服务。去年此项服务营业收入3.5亿，毛利率10%左右。④万科物业定位：

万科物业服务类似于“非盈利机构”，因为所取得物业服务全部投入到了再生产之中，相当于补贴业主，提高万科社区舒适度水平。

⑤万科物业的优点：

A．财务高度透明，停车费和广告费的费用来源去向可查。

B．采用高科技物业管理模式，尽可能减少人工成本，比如采用快递自提柜。

C．万科物业管理规模较大，潜在客户群庞大：现存50万户，人口150万，每年可以新增10万户，万科物业面积6000万平米建面。

⑥万科物业逻辑：

现存7万家物业公司的质量很差---万科本身业务认可度很高，容易获取信任---万科只要选择进入物业，则很难被动退出---一旦选择进入行业，所需要的成本相对于开发楼盘较低---通过认证、搭建平台等服务未来可以管理1亿人-----与腾讯无区别（客户群体大---产生巨大收益）。

4.全国物业公司状况：

①总数：7万家

②分类：分为一级物业公司（注册资本200万及以上），二级物业公司（注册资本100万及以上），三级物业管理公司（50万及以上）与其他四类，其中，一级和二级物业公司总数不超过总数的15%

③特点：行业粘性强，业主难以更换物业公司（原因： A.无法保证下一家物业公司质量由于现状B.缺乏专门的人员组织投票来代表广大业主意见重新选择物业）

④现状：

A.行业悖论长期存在，一方面许多公司声称盈利微薄，另一方面很多公司希望进入此行业。这说明物业管理行业仍存在巨大的获利空间。

B.管理不规范现象普遍存在。广告牌和停车费的去向等问题都存在不规范管理。

⑤结论：如果万科大举进入物业行业，可以立竿见影见到很好收益。

5.万科物业与其他物业的主要区别

A．对客户满意度的极为重视

B．对于管理的提升、管理的优化、管理的系统化非常重视

C．财务公开性很强，随时随地可以公开财务收支情况

6.与中海相比：中海更类似于建筑公司，因此在项目建设

完成后经常会转移物业管理权力；万科更类似综合性房地产商。也因于此，万科很重视物业管理转型和创新。

7.万科物业缺陷：

万科物业发展最缺乏的是：决策而非机会。现在物业需要的是总部决策（确认进入），可以采用品牌认证进入，后台平台管理来实现物业服务的扩张。

与此同时，万科物业还需要物业品牌效应的树立。

8.万科物业的其他问题讨论：

A.万科目前看重物业，但不看重物业收入

B.万科最强大的是万科“工程性”，从设计、营销、到管理有很强的体系支撑。

C.万科的特点是：聚焦。由于住宅开发盈利水平较高，目前还没有能够聚焦到物业并购和拓展这块。

9.养老地产讨论：

①日本已步入老龄化社会，由于老人受到网络等新鲜事务局限，因此社会养老服务地位重要。目前日本养老地产业务已经相对成熟。

②养老服务分类：

养老服务主要分为居家养老（针对健康老人，比例占养老服务的95%）、机构养老（比例很少）两大类。内容涵盖：健康老人的照顾、失智老人的看护、病重老人的看护、临终照顾等内容。其中，机构养老最赚钱，居家养老最不赚钱；临终关怀业务盈利水

平最高，失智老人护理业务盈利水平较差。

③中国养老地产现状：

A．从事专业养老服务的人才匮乏（不信任护工的现象可以说明行业缺乏专业性）

A．要不虚假销售房产，要不收费很高

④万科养老地产现状：

目前万科养老地产仍处于尝试阶段，第一个试点工程为杭州随缘嘉树社区。客户群主要集中在中年人群（为父母或为自己），目前尚没有医院这一配套设施存在。

⑤万科养老地产经验：

A．临终老人的关怀部分最挣钱，其他部分利润较差。

B．推荐模式：形成老年社群（因为老年人最需要的是陪伴、看护、护理、临终照顾）。

C．长期趋势：应当以医院为发散点，建立养老社区。

10.垃圾处理业务

垃圾处理业务可以赚钱，目前还处于尝试阶段。

第3篇：万科审计报告

编者按：

明年，中国房地产将走向何处? 【政策篇】

政策组合拳一波又一波 330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930??2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。----央行降息

市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在第二季度达到高峰。-----一二线城市销售高峰

房地产定调去库存 中央喊话开发商“降价” 12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。--------促进房地产产业发展

但多位业内人士公开表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也会削弱开发商降价积极性。----------地价、人力成本上升（威胁）3月1日，宣布与上海中介行业排名第二的德祐正式宣布合并，成为中国最大的房产中介企业;3月18日，链家又与中联地产通过“股权置换”正式合并，进入深圳市场?? 今年5月18日，链家宣布与新房代理机构高策合并，正式进入一手房代理服务领域。--------房地产中介大亨链家进入深圳

【行业篇】

万科则选择和阿里巴巴合作，在双十二的时候进行了一场线上卖房活动。“双十二”当天，万科将把160多套房子交给淘宝以线上竞拍的方式成交，部分房源的起拍价是市场价的一半。杭州万科方面介绍，这次参加“双十二”拍卖的房源来自于旗下的20多个楼盘，市场价大多在100万至580万元之间，1/3的起拍价低至市场价五折，起拍价最低的一套房源为12万元。---------------房企与互联网公司跨界“联姻”（机会）

【行业篇】2015年的房地产行业，互联网+成为了一个绕不开的话题。最早挑起这个话题的，仍然是带头大哥万科，此后，大凡在行业中排的上号的房地产企业，大多数都举起互联网大旗。从最初的互联网营销，到如今如火如荼的互联网社区o2o，房地产商即便还没能够找到盈利点，但不可否认的是，开发商对于现有社区资源的重视度已经提到前所未有的高度。------------地产商拥抱互联网 社区020成新宠（机会）2015年4月20日，万科将其v-link概念推向市场，其内涵包括wework(创业社区)、wehealth(健康社区)、welearn(成长社区)、weshare(共享社区)等四

大方面的建设，是一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。-------万科将其v-link概念推向市场（优势）

【房企篇】

“宝万之争”无疑是2015年房地产行业最重头的大戏之一，这场争夺战的结果将对中国的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响。

从7月开始，在不到半年的时间内，宝能系迅速在二级市场连续举牌万科，一跃成为万科的第一大股东。截至12月18日，也就是万科停牌前的最后一个交易日，宝能系在万科的持股比例上升至24.26%。

万科创始人、董事会主席王石在12月17日公开宣布不欢迎宝能系，一场宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺由此暴露在大众面前。-------“宝万”之争，险资凶猛 威胁

【房企篇：谋变】2015年，恒大地产董事局主席许家印当之无愧地成为地产行业的并购大王。他凭借几次在国内发行低息债券获得数百亿融资，然后启动了在地产、金融、互联网等多个领域张狂地收购之路。

凭借在地产市场上的激进收购，恒大得以快速提升市场占有率，集团合同销售也快速增长。截至年末，预计该集团全年合同签约额将一举突破2000亿，跻身全国前三强。

另有消息显示，恒大饮用水、粮油、奶制品等快消领域的产品也将在“最后一公里”的社区增值服务中颇为重要的角色出现。（张歆晨）--------------恒大激进扩张 多产业版图凸显 威胁

【房企篇】

《第一财经日报》记者了解到，12月30日，招商蛇口即将在深交所挂牌上市。001979的股票代码别具意义，这既是招商局集团对1979年改革开放、以及此后一个时代的致敬，也是对即将开拓新时代的期望。

重新上市之后，招商蛇口的市值将接近2000亿元，成为超越绿地、接近万科的“巨无霸”。-----------招商系地产重组 行业诞生“巨无霸” 潜在威胁 1.人事变动

万科独董海闻辞职 劣势

2015年12月，万科一独立董事海闻在停牌期间宣布辞去独立董事

一职。[9] 淘宝万科推账单抵扣房款 优势 2014年8月25日，淘宝网与万科联合宣布，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科位于全国12个城市的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。消费者只需要登录淘宝房产页面或在楼盘现场扫码，就可查看2013年8月1日至2014年7月31日之间的淘宝消费总额，并在线领取最高不超过200万元的同等额度购房款，在万科旗下12所城市的23个楼盘里获得最高200万的房款减免。值得注意的是，针对全年在淘宝消费不满5万元的用户，淘宝还会直接发放5万房款补贴。该页面在上线不到半天，已经有140余位网友享受到了总计100万元的优惠。[11] 万科与万达建立战略合作联盟 优势 2015年5月14日，万科企业股份有限公司与万达宣布建立战略合作联盟，未来万科与万达的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。双方表示，会共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。[12] 优势：

一、全国住宅第一，号称宇宙第一大房企（目前已进入31个城市——珠三角、长三角、环渤海、内地重点城市）

二、3月31日，万科发布了2014年业绩报告，营业收入为1463.88亿元，同比

增长8.1%；归属于上市公司股东的净利率为157.46亿，同比增长4.15%。