商住楼调研报告

第1篇：高层商住楼调研报告

商住楼调研报告

——以长沙枫麓园楼建筑设计为例

引言：

现代城市由于区域内土地资源的稀缺性和不可复制性，区域内的商住楼都以高层为主，因此，满足功能的基础上，如何设计出宜人舒适的内部、外部居住空间成为建筑设计的重点。本文以长沙枫麓园楼建筑设计为例，从总平面设计构思、单体平面设计、立面设计、交通组织、消防疏散、绿化景观等方面详细阐述了城市高层商住楼建筑设计要点。

2 项目概况: 长沙枫麓园小区位于五一西路以北，东向为藩城堤路、西向为西长街，为整个枫麓园小区的一期工程，包括2层的裙房及31层的住宅塔楼，建筑占地面积1971.3m2，总建筑面积 72199.2m2。其中塔楼首层外有3m骑楼，结合地势高差还设有架空层及地下室等配套用房。建筑总高控制在 100m 以内。

本工程主要功能为小户型住宅商住楼，规模大、功能组合复杂，该地段为老城区改造的拆迁区，处于长沙市中心商业区内，交通便利，极具升值潜力。

3 建筑物总平面设计构思

住宅提供给人们具有一定形状、体积和环境质量的生活空间，对小户型住宅来说，外部与内部空间布局成为设计的关键。

3.1 设计原则

本方案在整体上考虑到现代建筑的特性，以及城市整体风貌的环境要求，力图通过设计塑造出一个功能合理，造型简洁优美的现代城市住宅建筑来，因此，在设计中遵循以下原则：

1）确立丰富、连续的富有动感的沿街立面线。营造现代与明快的建筑形象，塑造良好的城市风景线。

2）舒适而简洁的内部空间组织，充分满足人们生活，休闲的需要。3）人车分流、动静分区，流线清晰，发挥建筑的使用效能。4）注重与原有环境的融合与协调。3.2 总平面设计构思 本工程拟建地为一地形规整，高差明显的用地，南北向为一12.0m 宽的规划道路，西向西长街、东向藩城堤路幅均为16.0m，故本设计力图在科学合理，经济美观的基础上处理好建筑与周边环境的关系，具体思路如下：

1）作为现代城市住宅建筑，建筑设计应尊重城市设计。由于本项目位于城市中心商业区内，为奠定空间形态的统一性，建筑群体和景观环境均以城市设计为基础，在界面进行渗透，利用街道与周边的商业设施与其他城市公共空间串联起来，真正地融人城市，达到资源的合理共享，相得益彰。住户可以方便到达城市公共空间，激活了住区边界的消极空间。在住区的围合关系上，结合城市大尺度考虑，充分考虑城市肌理，顺应城市道路格局，强化住宅区与城市的联系，实现二者功能的互补，激发住宅区活力，实现住宅区与城市和谐的健康发展。

2）小区内部建筑与建筑之间，建筑与绿化景观之间强调清晰的空间轴线，运用轴线，能达到建筑空间和景观环境空间组合的协调配合。本项目主入口分别设于东西两向的西长街及藩城堤路上，地下车库出入口就近设置，区内干道贯穿整个小区。总体上，整个项目建筑根据地形，围绕一定的轴线布局错落有致，简约现代的住宅在地块周边形成内聚的围合空间，同时各楼间视线通透，场景优美，空间体量生动有致。在保证日照和通风要求的前提下，建筑体量有机组合，加以竖向的丰富变化，使空间及景观序列更加丰富生动，见图 1，图2。

图 1-枫麓园小区总平面图

图 2-枫麓园小区鸟瞰图

3）自然形成和谐的图底关系，营造出小区内部良好的居住环境。住宅小区总平面的图底关系，主要是指作为图的建筑和作为底的景观之间的关系。本项目充分利用城市道路、架空层、内部小庭院空间最大限度的设计规则式、楔入式绿化景观，使建筑立面、绿化景观、天际线自然融合一体，形成和谐生动的小区外部空间。

建筑单体平面设计：

4.1 设计目标的确立与实施

随着城市中心商业区域核心价值的不断提升，如何在这一稀缺地段设计高品质 商、住融合的城市住宅成为设计核心目标。4.1.1 有机的功能组合毗邻交通、商业极为发达的五一商圈，商、住需求旺盛，设计因地制宜，合理分区：分设有2层地下室及2层架空层，安置停车与配套用房，便于集中、高效管理；商业用房设于首层、二层，平面构成上摒弃花哨不适用的处理手法，直接采用朴实的矩形，采用框架结构，获得较大空间，有利于灵活分隔，整体承租；住宅部分按照朝向、日照等均好性不一的具体情况，设计小、中、大各特色户型，充分利用与平衡各类共有资源。

4.1.2 和谐的平面布局

建筑平面布局整体呈半围合形态，临街面建筑多用通透户型及外挑阳台设计，且在商业裙房与住宅结合的第三层设有半架空花园过渡，着力渲染城市与生活的渗透、融合；背街面建筑自然围合形成院落，通过会聚的绿地与景观设计，闹中取静，烘托居住区的安逸、宜人氛围。

4.1.3 动态与高效

因有商业开发，拆迁安置，定向销售等综合因素，对于1#栋单体建筑容量及户型配比均有有较严格的量化要求。设计始终讲求“以人为本”，将人的动势放在首位考虑，以水平或垂直的流动线来思考建筑的构成形式，使整体空间富于层次和变化，每一个功能部分都设计的完整，从容。关注使用率的同时，保障公共空间的舒适性，在中心商业区繁华的地段仍然能够感觉到舒适、休闲、便捷、高效。

4.2 小户型住宅内部平面功能设计

平面布局及户型设计与环境相结合，充分考虑各户型的景观朝向与用途上的科学合理性。在整个户型设计上贯彻“以人为本”的主导思想，户型比例严格控制，90m2以下的户型比例在90%以上。合理考虑到商业开发与安置拆迁业主的综合需求，户型面积均有一定的数值要求，主要以一房一厅～三房二厅，建筑面积30~100m2为主。设计时结合整体布局，在尽量保证拆迁安置的同时，做到空间紧凑合理，经济适用。住宅采用走廊式布置，在底层设有物管用房，走道宽1.8m，层高为2.95m，平面功能见图3。具体设计与优化措施如下：

4.2.1 注重组织良好的室内空间

小户型既不能牺牲居家应有的功能空间，也不能因面积配比不当，影响正常

图 3-标准层平面布置图

使用，如影响厨、卫功能的使用，影响客厅看电视的正常收视距离等。可见，小户型设计关键在于精心合理地组织好玄关、起居厅、卧室、餐厅、厨房、餐厅、卫生间、储藏、阳台七个重要功能空间。住宅内部空间有各自不同的使用功能和要求，有公共性的和私密性的，有动的和静的。玄关、起居室(厅)、餐厅、过道为公共性区域，是相对的“动区”，卧室、卫生间为私密性区域，是相对的“静区”，厨房、卫生间是相对的“污区”，卧室、起居室是相对的“净区”。本项目在设计中正确处理了它们的功能关系：设计时玄关、入户线路宜紧凑，走道结合餐厅、客厅；阳台调整常用比例，注重客厅阳台分离的灵活使用；卫生间优化门开启方向和器具布置平面，改变构件形式，适当设计成凸窗、转角阳台、扩展空间，改善通风采光；在卧室、客厅的门窗位置精心设计，避免大而不适用；厨房采用紧凑合理的L型和U型平面，餐厨相间墙使用隔断，备置生活阳台和合理的电器开关布线；贮藏充分利用空间等等设计优化措施，满足了各功能分区的要求，使之动静分区、公私分离、洁污分离，室内流线顺畅，交通面积集中、紧凑、减少干扰，做到交通面积的综合利用，提高了室内空间利用率。

4.2.2注重适宜的功能定位

小户型能产品的舒适度降低，随着经济社会和科技的发展进步，更需注重住宅功能的提高与完善，麻雀虽小，五脏俱全，满足采光通风、环保节能、智能信息化、管线布置合理化、使用分隔灵活化等功能定位。设计时可减少固定构件，用可活动的轻质材料构件分隔不同的功能区域；减少固定的墙体，使得室内空间流动开敞而不闭塞，同时也使得套型可以根据功能的变化而改变空间形态、位置和尺寸，具有较强的适应性和灵活性。

4.2.3充分考虑住宅的舒适性

现代高层住宅设计中，空间的舒适性是也是设计师必须考虑的重要问题。所谓住宅空间的舒适性是指应根据该地区的气候条件，争取较好的建筑朝向(我国大部分地区都是以偏南向为最好朝向)，以获得较多日照和较好通风环

境，利用自然对流通风，有效地改善室内空气质量和卫生状况。本项目根据各地夏季主导风向，主卧、书房、客厅应处于上风口，而卫生间、厨房处于下风口。冬天受到太阳直射的时间越长越好，而夏天受到太阳直射的时间越短越好。起居室、卧室等主要空间应力争南向，提高舒适度。客厅与户外应有过渡，入户门处设玄关，避免家居生活被一览无余，失去私密性。主卧设于离入户门较远处，卧室与客厅之间设一段过渡空间，避免卧室直接朝向客厅开门。卫生间离卧室要近，窗台设高一些，保证私密性。厨房位置接近户门，便于食品、蔬菜及垃圾的进出，力求与服务阳台和餐厅应力求联系方便，减少对其它房间的影响，创造一个和谐、安宁、舒适的家居环境。

建筑立面设计：

本商住楼在建筑造型意念上，着重考虑把握现代城市住宅建筑的特质，注重与原有环境的融合，结合功能合理设计，以较平实的造型语言努力营造出一种层次丰富、和谐宜人的商住氛围来，见图 5。

图 4-建筑立面细部节点示意图

住宅仍沿用平屋面加构架的形式，保持各功能部分组合的统一和协调。选用大气规整的方形格构，整合小户型外窗凌乱细碎感，并且通过与墙面细部线条的组合打破沉闷感。裙房中采用柱与墙的错落，大面积玻璃幕墙，鲜明的观光电梯玻璃构架，令建筑物的虚实变换更为微妙。建筑造型在强调整体序列感的同时，不乏细腻的构造处理，在光与影的映衬下，极大地丰富了人们的视觉及心理感受。建筑材料选用了简洁素雅的浅咖啡色与白色系，在保持沉稳氛围的同时，以独特的组合方式向人们展示出了新建筑的活力与风采。6

交通组织：

人流主要分为商业及住宅人流两个部分，由于两者入口相对独立设置，标识感强，使得两股人流自然分流，互不干扰但又联系方便，在建筑内外空间的组织下，准确有序，真正达到简洁高效。车流分为两个部分：临时出入和进入地下车库。针对第一种车流，在商业、住宅各主要入口均留有适宜的回车场所，方便即停即走。而针对第二种车流，因地制宜，集中设置一个双车道出入口于地下室的西南角，最大限度的节约与开发用地，保证车流的顺畅高效，且地下两层停车场均考虑与后期建设的延续性。

7 消防疏散：

商业部分和住宅部分应严格按独立的防火分区要求设置。为了有效防止商业部分发生的火灾蔓延到住宅部分。除了用混凝土现浇楼板分隔外。在商业营业厅或综合楼的商业部分开口部位上方设置宽度为0.6米的防火挑檐，以防止底部发生火灾后向住宅部分蔓延。

商业部分安全疏散设计要求：在建设初期，许多业主一般不知道销售后做啥用，也不知道会如何购买。于是在设计图中就想当然的随便画画得了。根据对以投入使用的建筑调查发现基本在使用中都没有按最初设计是的使用。象这样其实是给以后带来难以消除的隐患。所以在设计时应考虑以后设计的变更。

对于商场营业厅疏散楼梯间的设置：不少商住楼只有两、三层是商业营业厅，按商业面积划是一类高建应设置防烟楼梯间。设置何种疏散楼梯间是按疏散距离和疏散人员数量确定的。对于只有两、三层楼的部分设置封闭楼梯间应可以满足疏散的要求。在实际中可以考虑。因底部有多种使用功能的综合楼按人员疏散模型功能越多人员疏散难度就越大，所以对于综合楼仍应按规范要求设计。

住宅部分安全疏散设计：对于住宅部分是单元式的按《高规》第6.1.1条要求在第十层起应设置连同阳台或凹廊且楼梯应直通屋顶。也就是说只要超过十层了在第十层起应设置连同阳台或凹廊且楼梯应直通屋顶。可是在实际中屋顶一般是越层且现在一般是坡屋顶，楼梯间通到屋顶也难以通到另一个楼梯间。楼梯间设置连通阳台或凹廊在设计上倒是好设。可是谁也不同意凹廊在自己的窗口经过的，没有现实意义。按《高规》第6.1.1.1条。十八层及十八层以下每层不超过8户，建筑面积不超过650米2，且设有一座防烟楼梯间和消防电梯的塔式住宅可以设置一个疏散楼梯间。其实只要可以让单元式每个单元按一个独立防火分区考虑还是可以按此条执行的。如何让它成为独立的分区我认为在两单元间设置美观的突出外墙宽度为0.4米外挑防火挡墙。如果两单元间相邻房间窗户相隔有4米且其隔墙是防火墙倒可以不设置了。

按《高规》第7.6.2 条要求，建筑高度不超过100ｍ的一类高层建筑及其裙房的公共活动用房应设自动喷水灭火系统。第7.6.3条：二类高层建筑中的商业营业厅、展览厅等公共活动用房和建筑面积超过200m2的可燃物品库房，应设自动喷水灭火系统。在实际设计中许多设计人员将商业营业厅分割成若干个独立的小间（在商业部分有两层的为多），认为不属于商业营业厅而不设置自动喷水灭火设施。可是在实际中最后又全部打通为大空间的，如果建筑没有设置消防水池和水泵房对以后在设置带来很大难度。所以对于最大层商业总营业面积大于1500平方米的应按规范要求设置自动喷水灭火设施。先将水池、水泵、主供水管设置好，末端按最终平面确定布置。商业营业面积大于1500平方米的按规范属于一类高建，因此不管你分隔成多大。况且商业营业厅的最终如何设置还要待以后根据以后购楼者或租用人的需要确定，要购置商业营业厅的业主每人设置一个自动喷水灭火设施没有可行意义。

如对于分隔成小单元的商业营业部分室内消火栓一般设置在某一个单元中，其他的就没有设置。要想利用它灭火怕是难了。应此建议室内消火栓设置在公共区。对于面积较大的单元可以设置消防卷盘以解决室内消火栓给水设计问题。

对于人员密集场所应考虑排烟设计。在条件有限的地方可以尽量利用自然排烟。

由于商住楼在使用中的不确定性，在火灾现象方面存在较大区别，而现行消防技术规范对此类建筑消防设计要求不够明确。因此应对此类建筑发生火灾时的特征为出发点，实施科学的消防设计。

8 绿化景观设计：

本商住楼根据功能不同在东南向建筑临街面设置线性城市广场，西向住宅入口设置居民休闲绿化庭院，两者分别呈现出不同的风貌。前者以硬质铺地为主，辅以点状、线状的绿化，让其定位于自由开放的公共城市休闲活动场所。后者采用花园式做法，以绿化布置为主，在丰富环境景观的同时，再辅以一定的活动场地，满足居民休闲活动的需求。且将住宅部分逐层逐面设空中绿化花园，面向交通核心筒独立设置，强化室内公共空间的自然舒适性及开放邻里交往的趣味性。绿化营造采取点、线、面立体式相结合，空间绿化系统。园林景观小品点缀在广场、绿化中，既满足功能的需求，又满足现代都人审美的需求。

结语：

高层商住楼因为其经济性，而在中心商业区得到广泛应用，又因为它过于注重经济性，所以其设计趋于单一，交流空间的缺乏造成人际关系的冷漠。如何在不影响甲方经济利益的前提下，丰富其空间感受，创造一个和谐的居住环境，又不与商业环境相冲突是当今建筑师研究的重点。

姓

名：肖勤

学

号：0601402-12

指导老师：彭建国

第2篇：商住楼租赁合同

出租方：____________________________

营业执照号（身份证号）：____________

电话：______________________________

地址：______________________________

承租方：____________________________

营业执照号（身份证号）：____________

电话：______________________________

地址：______________________________

甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，甲、乙双方根据市房地产管理局有关房产管理的规定，经过双方协商，特订立本合同，共同遵守：

第一条　甲方出租商住楼座落地址________________________，建筑面积__________㎡（使用面积__________㎡）。

第二条　租期_______年，自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，交租期以实际入住时间为准。

第三条　租金和租金交纳期及条件

1．每月租金为人民币____________元，乙方每两个月缴纳一次租金。

甲方于当月10日前向乙方出具发票正本，乙方于收到后的20天内向甲方缴纳下两个月的租金，以支票（现金）形式支付。

汇款资料：________________________

抬头：________________________

帐户：________________________

帐号：________________________

2．签订本合同后，乙方在收到收据后的20天内，须交纳押金，相当于两个月租金合共人民币_____________元，合约租期最后两个月租金，由所交押金抵扣。租赁期满或双方同意终止合约后，乙方负责清交水电、煤气费，电话费等。

第四条　水电费、管理费、电话费、清洁费和维修费的缴交办法

1．管理费：甲方每月自行向有关部门交纳费用；

2．水电费、煤气费：乙方（住客）每月自行向有关部门缴纳；

3．电话费：甲方向乙方（住客）提供壹条市内直拨的电话线路，每月由乙方（承租方）自行向有关部门缴交。

4．维修费：租赁期间，非乙方（住客）引致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责；租赁物内家私、家电设备损毁，维修费由乙方负责。但正常磨损除外。

5．租赁期间政府对租赁物征收的有关税项，由甲方负责缴交。

第五条　出租方与承租方的变更

1．租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必乙方同意，但应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

2．租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意，且甲方不能无理拒绝。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承权原乙方的义务。

第六条　乙方的职责

1．乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方在向乙方发出书面通知3天后可按每月租金额1％向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁房屋按金。

2．甲、乙任何一方若要提前终止合同须向对方提前一个月书面通知，合同方能终止。

3．乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护租赁内设备和其设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经业主同意后方可进行。乙方如因故意或造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状。

4．乙方如在租赁房屋内安装超过电表负荷的任何设备、仪器或机械，须征得甲方同意，并通知有关管理部门。

5．乙方不得在租赁房屋外面附加任何物件或涂刷任何涂料或做出任何更改。

6．租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。

7．租赁期或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和执行。

8．乙方保证承租甲方的租赁房屋作为商住楼使用，遵守中华人民共和国法规和北京市政府的各项政策，不违法经营。

9．甲方保证，并须提供一切有关资料，包括租赁房屋的房产证以证明甲方是租赁房屋的所有权人，拥有对租赁房屋绝对的财产及使用权，绝对有权按本合同规定将租赁房屋出租给乙方，而租赁房屋不受任何第三方或其他的权利所影响或牵制，如果任何第三者对租赁房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋而受损失，则甲方必须赔偿乙方所蒙受的一切损失。

甲方在租赁期内：

（1）本楼的公共契约定期对公共设施进行维修保养；

（2）须按本楼的公共契约做好大厦的安全和管理工作；

（3）负责租赁房屋的结构维修。

甲方保证将允许乙方在本合同整个期限内不受干扰地占用和享用租赁房屋不受甲方或在甲方之下或通过甲方合法地提出要求的任何人的任何干扰。

第七条　合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权；但租金可以随着社会物价指数变动而适当调整，但必须得到乙方的同意。

第八条　租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能享用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方，乙方不需支付任何租金直至可重新享用租赁房屋，若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方须将所有押金及预付租金无息退还乙方。

第九条　甲方负责配备的室内电器、家俱的数量和型号、装修的标准以附页为准。

第十条　本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与合同具有同等效力。

第十一条　本合同到期后，乙方有权选择按同等条款和条件续租二个月

本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请当地工商管理部门或人民法院裁决。

本合同经过双方代表签章后生效，租赁期满后失效，本合同中文正本各一式两份，甲、乙双方各执一份。

出租方：______________________

地址：________________________

联系电话：____________________

承租方：______________________

地址：________________________

联系电话：____________________

附页

提供家庭电器如下：

空调机______________台

冰箱________________台

彩色电视机__________台

洗衣机______________台

电热水器____________台

抽油烟机____________台

煤气炉______________台

提供家具如下：

床__________________张

书桌________________张

沙发_________套_____张

茶几________________张

餐桌________________张

餐椅________________张

第3篇：益阳生活区商住楼项目可行性研究报告

益阳电厂生活区商住楼项目可行性研究报告

报告概述

一、项目背景

1、为了实现昌源电力实业有限公司战略扩展，发展多种经济，先后考察益阳电厂生活区周边的卧龙港、银城一号、鸿泰公寓、旺佳〃华府梓怡〃华府、香江城二期等房地产项目，几经反复接触、咨询等调查研究，认定昌源公司涉足房地产项目可突破公司发展的瓶颈，并对以后昌源公司的发展积累一定的经济基础。

2、项目地址位于益阳电厂生活区一绿化场地，总占地面积10.8亩，已于1999年设计规划为2栋16层高层建筑物。

3、由于土地在1999年为益阳电厂所征收，并为划拨土地，原土地地价在10万元/亩，由于土地性为划拨土地，后发展房地产项目，须变更为商业用地，并且须交纳一定的变更费用。

4、根据《益阳市地块规划设计条件》规定，1、严禁集体集资开发房地产项目，房地产项目必须由房地产公司开发；

2、严禁零星用地（不大于30亩）开发商住楼，但可开发综合办公楼，即昌源公司开发益阳电厂生活区空地必须同房地产公司合作，并且须征得益阳市规划局同意，把划拨用地设为商业用地，进行商住楼的开发。

二、周边房地产简况

1、银城一号，位于金山路口，容积率4.2，1楼3000元/m2，29楼4000元/m2，均价3500元/m2，门面不对外发售。

2、卧龙港，位于益阳大道，容积率4，均价3500元/m2，门面2层，未开盘。

3、鸿泰公寓，位于海棠路与康富路交汇处，容积率4.8，车库不低于9万元/个，成交量85%，均价2400元/m2；门面一楼均价23000元/m2。

4、旺佳〃华府，位于海棠路，容积率3.8，均价3300元/m2，门面不对外发售，车库不低于8万元/个，成交量85%。

5、梓怡华府位于金山大道，容积率2.1（含多层），均价3000元/m2，门面一楼均价1.2万元/m2，成交量90%。

6、香江城二期位于火车站，容积率4.2，均价2980元/m2，门面已售完，成交量95%，仅剩下小户型（小于50m2）。