北京市物业管理办法6篇

北京市物业管理办法

北京市物业服务收费管理办法完整版全文第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。

第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争;促进物业服务收费通过市场竞争形成;禁止价格欺诈。

第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。

实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。

第六条 经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。

经济适用住房小区是指按照《北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定(试行)的通知》(京政办发[1998]54号)文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。

危改回迁小区是指执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[20xx]19号)政策的危改回迁小区。

第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。

第八条 物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。

第九条 实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业管理企业固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十二条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十三条 执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。

第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十五条 业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十六条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费用。

第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

第二十二条 市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。

第二十三条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。

第二十四条 本办法自20xx年1月1日起执行。

物业管理服务收费物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备。

北京市物业管理办法篇2

负责人：胡密珍，该委员会主任。

被告：北京市海淀区国土资源和房屋管理局。

法定代表人：张强，该局局长。

原告中海雅园物业管理委员会(以下简称中海雅园管委会)认为被告北京市海淀区国土资源和房屋管理局(以下简称海淀区房管局)不履行备案法定职责的行为违法，于2003年9月8日向北京市海淀区人民法院提起行政诉讼。

原告诉称：2001年6月15日，原告依法成立。2002年2月，原告通过公开招标，与北京金罗马物业管理有限公司(以下简称金罗马公司)订立了物业管理合同，被告对此却不予备案，致使中标公司将原告告上法庭。2002年6月15日，原告任期届满。此前，原告依照法定程序进行了改选，并于2002年6月14日以挂号信的方式，向被告申请备案。被告收到申请后，曾电话通知原告汇报工作，但并未在15日内以书面形式告知原告不予备案。根据有关规定，原告的备案手续合法有效，原告的身份也合法有效，一直以合法身份在民事诉讼中应诉和起诉。直到2003年8月14日，原告才从被告的证词中得知被告没有对原告备案。原告认为，被告的行为损害了原告的合法权益，应当纠正，请求确认被告不履行备案职责的行为违法。

原告提交的证据有：1.备案材料邮寄存根和投递签收清单，用以证明中海雅园管委会改选后即向海淀区房管局申请备案。

2.法院调查笔录，用以证明海淀区房管局工作人员在接受法院调查时，明确表示中海雅园管委会未备案。

3.法院交换证据笔录，用以证明海淀区房管局对中海雅园管委会与金罗马公司订立的物业管理合同未予备案，一直违法行政。

被告辩称：本案的原告不适格。物业管理委员会不是能够独立承担法律责任的组织，不具有诉讼行为能力，不具有原告主体资格。我局对中海雅园管委会与金罗马公司订立的物业管理合同不予备案是合法的行政行为，对中海雅园管委会换届选举不予备案也是合法的。中海雅园管委会在改选过程中，未召开业主大会，以挂号信的方式申请备案且未提交应当提交的备案申请书、管委会章程、管委会委员名单及基本情况、产权人大会或产权人代表大会决议等材料，均不符合《关于物业管理委员会委员补选、改选、换届选举及变更事项的通知》的规定，而且我局也收到了中海雅园小区业主关于管委会不为业主办实事、以公告方式进行管委会换届选举侵害广大业主权益的举报。所以，我局认为中海雅园管委会提交的改选备案申请不符合备案条件，我局工作人员已明确告知中海雅园管委会对其申请不予备案。总之，中海雅园管委会的改选不符合备案条件，我局不予备案行为合法，请求驳回中海雅园管委会的诉讼请求。

被告提交的证据有：1.中海雅园500名业主签名的举报信，用以证明业主举报中海雅园管委会改选程序不合法。

2.中海雅园管委会寄给被告的挂号信，用以证明中海雅园管委会曾以挂号信的方式申请备案。

3.海淀区房管局委托人的陈述。主要内容是：我局经办人员接到中海雅园管委会寄来的挂号信后，打电话通知中海雅园管委会人员到本局谈话，在谈话中明确告知其提交的备案材料不齐备、不符合备案条件，不予备案。该陈述用以证明已将不备案的情况及原因明确通知中海雅园管委会。

在庭审质证中，原告中海雅园管委会对被告海淀区房管局的证据2无异议，但对证据1、证据3有异议，认为证据1的举报情况不属实，如管委会存在举报的问题，海淀区房管局为何不责令管委会改正?认为海淀区房管局委托人的当庭陈述不属实，当时经办人员的表示是：管委会的改选较规范，美中不足的是提交的管委会章程只是修改的部分章节，没有提交章程全文;经办人员还鼓励管委会克服困难，为业主服务，并没有告知对管委会不予备案。海淀区房管局对中海雅园管委会提交的证据1无异议;认为证据2没有调查人的签名，不规范;认为证据3与本案无关。

被告海淀区房管局提交的行政规范依据有：1.《关于开展居住小区物业管理委员会试点工作的通知》(北京市房屋土地管理局京房地物字[1997]第485号)。

2.《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》(北京市房屋土地管理局京房地物字[1998]308号)。

3.《关于物业管理委员会委员补选、改选、换届选举及变更事项的通知》(京国土房管物字[2001]1083号)。

4.《北京市物业管理招投标暂行办法》(京国土房管物字[2001]258号)。

被告海淀区房管局认为，根据上述行政规范的规定，物业管理委员会的成立和改选均须报行政主管机关核准，不经核准物业管理委员会的成立或改选无效。根据中海雅园管委会提交的备案材料的具体情况，我局依照职权可以决定对物业管理委员会的改选是否登记备案。对可以登记备案的，在10天之内以书面形式通知申请人，并报上级主管机关;对不予备案的，无须以书面形式通知申请人。

中海雅园管委会提交的行政规范依据有：1.北京市人民政府办公厅《关于转发规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》(京政办发[2001]91号);2.北京市国土资源和房屋管理局《关于分区建设的住宅小区组建管理委员会及开发建设单位在产权人大会中投票权问题的意见的通知》(京国土房管物字[2002]316号)。

中海雅园管委会认为，被告房管局提交的上述行政规范在北京市人民政府办公厅《关于转发规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》公布后即已失效，不能再适用。

北京市海淀区人民法院经审理查明：2001年6月15日，北京市海淀区居住小区管理办公室批准中海雅园组建物业管理委员会，明确第一届物业管理委员会任期一年;期满后应召开产权人(代表)大会，选举产生第二届物业管理委员会。2002年6月14日，原告中海雅园管委会向被告房管局寄送了《中海雅园第二届业主委员会报告》及《物业管理委员会章程》(经修改的部分条文)。在报告中，中海雅园管委会称，2002年5月8日至6月12日，中海雅园第一届管委会在小区内张贴了改选公告，成立了改选小组，并以公告形式在小区内公布业主委员会章程修改意见稿，征集业主参选第二届业主委员会的报名，公布报名参选第二届业主委员会的业主名单，公布第二届业主委员会委员及候补委员名单;因持反对意见的业主不足50%，通过了修改业主委员会章程，共选出胡密珍等9人为第二届业主委员会委员、另有2人为候补委员;后因，一委员退出，第二届业主委员会第一次全体会议增补一名候补委员为委员。同年6月，海淀区房管局收到了一封署名为“中海雅园小区广大业主”、内容为反对现管委会进行的公告选举、要求按法规规定召开业主大会选举新一届管委会的举报信。海淀区房管局收到中海雅园管委会寄送的报告后，指派工作人员与中海雅园管委会负责人进行了谈话，指出中海雅园管委会报送的材料不符合要求，但未要求中海雅园管委会予以补正，也未明示不予备案。2003年8月，海淀区房管局工作人员在接受法院调查时称：中海雅园管委会于2002年6月到期后未予备案。中海雅园管委会遂提起本诉讼。

北京市海淀区人民法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”根据本案发生时实施的建设部《城市新建住宅小区管理办法》、北京市人民政府《北京市居住小区物业管理办法》以及原北京市房屋土地管理局《关于开展居住小区物业管理委员会试点工作的通知》、《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》、北京市国土资源和房屋管理局《关于物业管理委员会委员补选、改选、换届选举及变更事项的通知》、北京市人民政府办公厅《关于转发规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》的规定，居住小区物业管理委员会是由居住小区内全体业主通过业主大会选举产生，代表本物业区域内全体业主的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。物业管理委员会的成立及换届选举，均须报当地区县国土房管机关登记备案。物业管理委员会的主要职责包括选聘或解聘物业管理企业、与物业管理企业签订物业管理合同以及审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算、监督物业管理企业的管理服务活动等，物业管理委员会的办公场所由物业管理企业提供，日常办公经费也暂由物业管理企业从其收入中支付。据此，可以认为，物业管理委员会的产生与改选均须经行政主管机关登记，有自己的组织章程和组织机构，有独立使用的办公场所，办公经费亦有相应保障，因而具有一定的民事行为能力，虽然不具备法人的资格，但如果物业管理委员会认为房管局处理其申请换届登记予以备案的具体行政行为，侵犯了该委员会的合法权益，有权依照行政诉讼法的规定向人民法院提起诉讼。因此，对于被告海淀区房管局提出原告中海雅园管委会不具有诉讼主体资格的主张，不予采纳。

根据上述行政规章的规定，房管行政机关负责指导物业管理委员会的组建和日常工作的监督，有权要求物业管理委员会纠正其作出的违反法规、规章及政策的决定。原告中海雅园管委会在组建时已经在行政管理机关办理了登记手续，任期届满后进行了换届选举。被告海淀区房管局如认为中海雅园管委会采取的换届选举方式不符合法规、规章的规定，可以要求中海雅园管委会予以纠正;在收到中海雅园管委会寄送的换届选举登记备案的书面申请后，如认为其提交的备案材料不符合规定，应当要求其补正;如不予备案，亦应书面通知并说明理由。海淀区房管局在长达一年的时间内，不依照职权对中海雅园管委会提出的换届选举登记备案申请给予任何书面答复，亦未依照规定尽其指导、监督的职责，构成违法。为此，中海雅园管委会请求确认海淀区房管局的上述行为违法，应予支持。

据此，北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十七条第二款第(二)项的规定，参照建设部《城市新建住宅小区管理办法》第六条、北京市人民政府《北京市居住小区物业管理办法》第五条的规定，于2003年11月20日判决：确认被告北京市海淀区国土资源和房屋管理局对原告中海雅园物业管理委员会提出的换届选举登记备案申请不履行备案职责的行为违法。

北京市物业管理办法篇3

在主持北京市文物局工作期间，王金鲁认真贯彻执行文物工作的方针和政策。当时，北京市文物工作面临诸多困难，但他带领班子成员积极改革，勇于探索。在全市进行大规模“危改”的情况下，他及时组织制定了文物及古建筑保护方案，对全市文物及古都风貌的保护发挥了重要作用。在此期间，卢沟桥、先农坛在内的多项古建筑得以修缮，正阳门城楼、大觉寺等一些著名古迹对外开放。王金鲁在北京市第四次文物工作会议上，提出新时期做好文物工作必须处理好的五个关系，确定了“八五”期间文物工作的总目标。王金鲁积极推进文物工作改革，在全国率先创办了文物拍卖，活跃了文物流通领域;试行市、区(县)两级投资保护文物的举措，改变了以往单纯依靠国家、上级拨款的单一投资模式，扩大了文物保护资金来源;积极推进文物管理权限的下放和对地上文物实行分级、分类管理，为以后的文物工作打下了坚实的基础。

北京收藏家协会会长王金鲁先生于2007年1月17日凌晨病世。消息甫出，藏界同道深感意外。怎么可能?一个月半前的2006年12月1日，精神状态很好的王金鲁先生还主持了北京收藏家协会常务理事会会议呢!

慧眼识珠开辟北京民间收藏新时代

王金鲁先生是北京民间收藏事业的拓荒领路人。早在北京民间收藏酝酿时期的1989年，时任北京市文物局局长的王金鲁先生已经敏锐地认识到，随着改革开放的深入，人民经济生活的改善和社会文化活动日益丰富，民间收藏将会快速提升，这是一个群众性的文物保护的新生力量，是国家收藏的重要补充，作为政府文物主管部门和国家收藏单位，应积极关注，热情扶植。

那时，北京民间收藏界出现了月坛小树林古钱币邮票交流热点、大栅栏烟标火花交流点、朝外古玩交流点等，规模不大，却有星火燎原之势。而上海民间收藏热潮持续高涨，以至有人称海派收藏占据中国民间收藏半壁江山。顺应形势，北京市智化寺文物保管所提议召开京沪民间收藏家座谈会。这个报告得到王金鲁先生批准，并决定在北京市文物局会议室召开。这是全国第一个跨省市民间收藏座谈会，蓝祥、陈宝财、吴少华等上海最活跃的收藏家，段武、周继烈、雷耀方、吕春穆等北京收藏家聚集一堂，介绍各自收藏的经历和体会，希望自己的藏品能够为国家的文化发展做出贡献。事后，北京市文物局又决定，出资5万元在智化寺筹备举办了“京沪首届民间收藏联展”。此展览汇聚京沪近20位收藏家的藏品，展出古钱币、铜镜、紫砂壶、字画、蝴蝶标本、烟标火花等十余种千余件收藏精品，在北京民间收藏发展的初期引起了不小的轰动。

1990年，北京市文物局确定将全国重点文物保护单位保单位智化寺开辟为全国第一个民间收藏活动中心，成立了第一个由国家主管部门主持创办的民间收藏社团――北京东方收藏家协会,被当时新闻界称为国家收藏单位创办的“民间收藏家之家”。1992年，首届民间收藏学术研讨会在北京市文物局礼堂召开。同年，北京民间收藏界的第一份内部刊物《东方收藏家》创刊。1993年，“北京首届民间收藏精品展”在北京市文物局主办的北京市首届文物节上推出。

锐意创新奠基北京文物艺术品拍卖

1991年以后，越来越多的民间收藏话题摆在了王金鲁的办公桌上。除了前面提到的收藏组织与活动外，另外两个重大问题就是文物市场与拍卖。

20世纪80年代末，北京民间收藏迅速发展，原来以交换藏品和收藏心得为主的自发活动点，逐渐出现了货币交易。进而，自发的收藏品初级交易市场慢慢形成。开始，仅仅是邮票、火花、钱币、烟标、外汇券等，后来出现了瓷器、玉件、铜件、书画作品等文物。因而，引起了社会各界，特别是文物界的高度关注。不少人打电话或写信给王金鲁先生，有些老先生直接赶到北京市文物局，要求主管部门立即采取措施关闭这些市场。但是，王金鲁先生采取了慎重的态度。组织召开市场组织者、从业者和收藏家座谈，听取意见;派人深入细致地调查研究市场。在王金鲁主持下，北京市文物局决定对民间收藏市场加强管理、顺势疏导，并确定局文物处一名副处长专门负责。于是，北京地区的文物市场得到稳定、健康、持续的发展，从几个早市地摊，逐渐形成了以琉璃厂、朝阳门外(后搬迁)、潘家园、亮马桥、大钟寺、八宝山等地为中心的古玩市场群。1993年10月，北京市文物局主办“北京首届文物节”，古玩商户第一次以文化从业人员的名义进入劳动人民文化宫文化市场交易区。

随着社会主义市场经济的建设不断推进，拍卖这种经营方式重新出现。在改革开放初期，拍卖公司很少，北京市不过一两家，至于文物艺术品拍卖更是难以逾越的。因为，自新中国成立以后，文物实行国家专营，由国有文物公司专买专卖。国有文物公司将收购文物筛选后，一部分移交博物馆，大部分投入销售。但文物公司资金有限，老百姓生活并不富裕，除了出口创汇外，文物销路实际有限，大量文物堆积在库房里。据说，北京市文物公司库存达20余万件。与此同时，海外文物艺术品拍卖火如荼地，拍卖成交价格令人瞠目结舌，海内外市场巨大的差价，也加重了文物外流的趋势，特别是刺激了盗掘古墓葬、走私等涉及文物的犯罪活动。北京何时举办文物拍卖，这是王金鲁思考的工作重点。经过多次调查研究，并多次请示中共北京市委、北京市人民政府和国家文物局，终于决定于1992年秋季举行北京国际拍卖会。组委会主任由北京市文物局副局长彭思齐担任，主办单位由北京市文物对外交流中心、北京广告公司、北京拍卖市场、北京华远国际旅游公司和荷兰国际贸易咨询公司联合组成。

1991年1月，“92北京国际拍卖会”新闻会在香港举行，立刻引起国内外各界的强烈反响。一些国家、地区的博物馆、收藏家和拍卖公司纷纷致函来电，有的还派代表到组委会当面咨询。当然，一些老专家和老领导或打电话或致函王金鲁，旗帜鲜明地表示了反对意见。

顶着方方面面的压力，“92北京国际拍卖会”于1992年10月11日至14日在亮马河畔的21世纪剧场举行。拍卖会上拍2234件文物艺术品，包括商代至现代各个时期的铜器、玉器、陶瓷、书画及其他工艺品，主要由北京市文物公司提供，均经国家文物鉴定委员会、北京市文物鉴定委员会鉴定，配有出口许可证。经过4天角逐，终以成交902件(套)，成效额235万美元落幕。这次拍卖会可谓盛况空前，在海内外产生了重大影响，特别是对我国民间收藏事业的整体发展，对文物艺术品价值的提升以及文物的流通和拍卖行业同国际接轨起到了巨大推动作用，在中国民间收藏史上留下重重的一笔。

北京逐渐发展成中国大陆文物艺术品拍卖中心，文物艺术品拍卖行由几家发展至70多家，年成交额近百亿元。11个旧货市场有从业商户近7000家，2006年经营额18亿元。文物艺术品收藏及拍卖已经列入了北京市文化创意产业。

另辟蹊径为民间收藏奉献余生

进入21世纪，年事已高的王金鲁先生仍不遗余力，热情关怀、积极支持民间收藏事业的发展。当他听说北京东方收藏家协会因领导间的矛盾导致停止活动时，非常痛心，应邀承担起了北京东方收藏家协会清理整顿领导小组组长的重担。经过一段工作，他发现解决民间收藏的发展问题远比解决原有矛盾迫切得多。于是，做出了组建新社团的决定。

王金鲁先生直接领导了北京收藏家协会的筹办工作。在此期间，他事必躬亲，主持确定协会的章程、邀请单位和领导名单，以及宣传的方式与重点。在审定工作报告时，逐字逐句非常认真，甚至半夜起来把原稿逐段推敲，最后提笔写出修改提纲，凌晨6点打电话给撰稿人，保证了北京收藏家协会开局工作的严谨性和可行性。他对新协会的基础工作抓得很紧，多次提醒工作人员，一定要稳扎稳打，注重实效。2004年3月21日，北京收藏家协会召开首届会员大会，王金鲁先生当选为会长。

北京收藏家协会组织工作繁重。王金鲁先生始终关注协会日常工作，不仅参加常务理事会，且参加骨干碰头会、专业委员会活动，甚至新会员发展的专题会议也常出席，保证了协会起步阶段的平稳进行，深受广大会员的欢迎。

北京市物业管理办法篇4

吹响法治“集结号”

比赛中突然冲入赛场“裸奔”、乱扔矿泉水瓶等杂物、散场时场内一片狼藉、奏国歌按坐不动、客队领先时喝倒彩……

如果在奥运赛场上出现不文明举止，法律应如何应对，是否应奥运立法?始终是一个先锋话题。从以往经验看，政府在应对大型社会活动时，一般都采取行政命令方式进行协调管理。比如，奥运会期间的交通管制，哪条街通社会车辆、哪条街进行。

表面上看起来，这种临时性的行政命令往往比立法更为省事高效。然而，这种几乎成为惯例的做法，带给了公民社会一种不可预测的心理恐惊，并不符合“政从法出”的法治精神。

再比如，奥运会期间能不能让北京市民享受“奥运假期”，可以带薪休假?奥运立法下达的第一批需求研究任务中，“奥运会期间的休假”的规定“位列其中”，这曾让一些北京市民喜出望外。

虽然专家分析说，让北京市民享受“奥运假期”，可以避开上下班交通高峰的拥堵，保证整个奥运会的交通顺畅。可问题是，北京奥运不仅仅是北京一个城市的奥运，北京奥运属于全中国。此举难以体现“全民参与奥运”的运动精髓，对于无法享受假期的大多数国民而言，也是一种显而易见的不公平。

此前，一个规定刚刚面世，已经激起了激辩浪潮：在奥运期间，外国游客一旦出现违法行为，只要情节轻微就可免于。

为迎接奥运会，北京市人民检察院专门对涉奥案件作了一个管理规定，“不管是哪一级检察机关，只要发现线索都要向上级报告，就是在案件的立案阶段加强统一管理。”北京市人民检察院还加强了对这类案件的指导，在这类案件的办理质量、办理速度上都有要求。

检察机关一直坚持宽严相济的政策。大量外国人来到北京，如果有轻微犯罪，可以轻易逃避法律制裁，会不会影响社会安全稳定?对外国人的宽容，对国人而言会不会是一种法律面前的不平等?有关专家已经开始提出，此举似有破坏国家法制统一之嫌。

志愿者如何招募和管理，同样是一个问题。虽然志愿者已被纳入奥运立法范畴中，但是在筹备和举办奥运会期间，志愿者有什么权利、享受什么待遇?作为志愿者，是否应当享受免费交通、餐饮、免费观看比赛?培训期间，原有工作还应不应当保留，是否应提供其他一些便利等等。从法律上来看，这些尚属空白的领域，需要一部专门明细的法律，设定诸多法律权利、义务。

此外，我国法律规定，包括HIV阳性在内的四种疾病染病人员不得入境，然而法律的现状，却与申办奥运时的承诺有矛盾。

奥运会是推动中国法治健全的一个契机。这些问题，都需要坚持用法治的改革思维迎难而上，逐一破解举办奥运会所面临的诸多问题，破解日常社会运行中多年难以触动的痼疾。

令人庆幸的是，上述问题早已纳入立法者的视线。随着嘹亮的法治集结号声，一支强大的法律“生力军”悄然现身，一座恢宏的奥运法治大厦也傲然矗立在人们的面前。

北京市政府法制办会同其他立法工作机构，是大规模“开门立法”的“主力军”，通过集中地向各有关单位征求奥运立法需求，筛选确定了奥运立法需求事项，达到了前所未有的113项。在对这些需求分批分析与研究后，制定了16项与奥运筹备和举办关联密切的法律规章，其中40%与奥运安全保障相关。

2006年4月28日，是一个颇为特殊的纪念日。北京市2008年环境建设指挥部向80多名立法专家、顾问颁发了聘书。这些来自民间的专家，为奥运挥洒辛勤汗水，贡献法律智慧，为北京奥运会的成功举办，提供了强大的法律支撑。

当然，奥运法治的参与者，不仅仅是立法者。近日，全国唯一以“奥运村”冠名的法庭――北京朝阳法院奥运村人民法庭新址全面亮相。在奥运会前和奥运会期间，凡是在北京东城、崇文、朝阳、丰台、通州、密云、怀柔、顺义、平谷这9个区县发生的外国人因观看比赛、旅游、住宿、购物、交通、餐饮、娱乐而引发的人身伤害、财产损害以及合同纠纷等涉外民事诉讼案件，将一律由奥运村法庭审理，但不涉及体育赛事的纠纷。

为方便涉外案件的审理，该法庭专门设立中英双语引导标志以及一间“涉外法庭”。这间法庭能容纳27人旁听，所有案件按照中华人民共和国的法律、使用中文审理，除涉及国家秘密的案件外，一律公开审理。

为方便外国人旁听，“奥运村法庭”涉外法庭还配备了能够支持3条声道的专业标准型数字化会议系统，可供包括中文在内的使用3种语言的人旁听，具有远程电话会议、投票表决、声控摄像跟踪等功能。法庭的总建筑面积达到了3500平方米，设有7个小法庭、3个中法庭和1个大法庭，最多可同时容纳247人旁听。

此外，在庞大的奥运场馆建设工程中，北京奥组委还通过招标的方式，组织了法律顾问团队，专门聘请了国内外著名的法律公司作为法律顾问。

而“北京第29届奥林匹克运动委员会组织委员会法律事务部”，这个只有四名工作人员，鲜为人知的部门却能“四两拨千斤”，承担起处理同国际奥委会、国际单项体育组织、奥运会合作伙伴、新闻媒体等方面的法律关系，维护组委会、中国奥委会、国际奥委会的利益，为举办北京奥运会营造良好的法律环境。

设置在北京的东四十条青兰大厦的这个法律机构，打破了在中国举办大型文化体育活动组织机构中，从未设置过法律事务部门，甚至难于找到法律工作者的惯例，成为奥运法治精神的标志物之一。

法治奥运，在八月的辉煌中扬帆起航。

立法，步履匆匆

2007年8月17日，北京王府井。城市川流不息的车辆骤然减少，交通开始变得格外顺畅起来。

交通状况、地域环境的突然改善，源于一个颇为大胆的尝试――“汽车单双号出行制”。2007年8月17日至20日，这个特殊日期，北京顺利地完成了包括私家车在内的上百万辆车辆停驶，并得到了广大市民的理解、支持和配合。通过削减机动车行驶，收集空气质量改善的测试数据，为奥运会环境保障积累了有益经验。

早在测试前1个月，北京市十二届人大常委会就通过了《关于为顺利筹备和成功举办奥运会进一步加强法治环境建设的决议》，授权北京市政府可以针对奥运筹备和举办的一些特殊事项，采取相应行政管理措施，制定临时性政府规章或者决定。出台“汽车单双号出行制”，早已烙上了深深的法律印痕。今年6月30日，北京市通过决定，7月20日至9月20日奥运会、残奥会期间，北京正式推行单双号车辆出行制度。

2008年3月1日，北京亚运村机动车交易市场，一夜之间，国Ⅲ标准的汽车竟然全部无影无踪，这令一些慕名而来的顾客纳闷不已。销售人员忙着解释，从3月1日起，在北京销售的机动车开始执行与欧Ⅳ标准相当的国Ⅳ标准，未达到标准的新车已经停止了销售和注册。

这一车市巨变，源自于一部在2006年出台，旨在改善奥运期间空气环境的地方性法规――《北京市“十一五”时期环境保护和生态建设规划》。实行新标准后，2008年全年可削减可吸入颗粒物排放330吨，从而大大提高奥运期间空气质量。

上述立法，只是奥运立法浪潮中的几个剪影。这个颇为漫长的法律之旅，从民间意见自由表达到地方立法破冰试水，再到中央立法一锤定音，翻开了共和国立法史的一页新篇章。

吉祥物“福娃”、火炬“祥云”、国家体育场“鸟巢”、现代体育馆“水立方”……随着奥运会的临近，这些新生的，极具人文底蕴和智慧色彩的奥运标志，逐渐为世人熟知，尽管已经有了《著作权保护法》等法律，但是如何进行具体的法律保护，仍是一个亟待破解的法律难题。

作为奥运会的主办城市，北京市政府目光长远，较早地迈开了历史性的一步。2001年11月1日，《北京市奥林匹克知识产权保护规定》正式实施，这是我国第一部专为保护奥林匹克知识产权制定的地方政府规章，从法律上明确了奥林匹克知识产权的保护范围与力度。

3个月后，朱基总理签署国务院令，颁布《奥林匹克标志保护条例》，于同年4月1日起施行。这部行政法规，旨在打击侵犯奥林匹克标志和假冒盗版，保护奥运市场开发和奥林匹克知识产权，与北京市有关条例的最大区别在于，效力更高、适用范围更广，也更加全面。《条例》施行20天后，国家工商总局出台《奥林匹克标志备案及管理办法》，2005年，国家食品药品监督管理局、财政部、国家税务总局等中央部委，先后出台了规范北京奥林匹克广告传播、使用，以及税收政策的法规。

正是在法治的强力护航下，奥运五环标志、名称、旗帜、吉祥物、网址域名等权益、赞助商的冠名权，甚至运动员的重要技术、战术创新的合法权益，也都得到了有力的法律保护。

奥运经济领域立法是重头戏。在保护奥运知识产权的同时，商业招投标活动也进一步得到规范。根据北京市政府2002年9月6日通过的《北京市招投标条例》，2008年奥运会场馆及相关附属设施的建设项目，必须严格按照该规定执行，从而为奥运会筹建奠定了法律基石。2002年7月28日，奥组委了奥运会建设项目法人招投标管理办法，严格规定了这次奥运会项目法人招投标的工作原则、程序，同时明确了招投标人的责任、权利和义务。

奥运安全问题是人们关注的焦点，更是立法的着力点。1972年9月5日凌晨，德国慕尼黑奥运会上，8名巴勒斯坦“黑色九月”组织突击队员，残忍地杀害了13名以色列国运动员，酿制了震惊全球的恐怖事件，从此，各举办国奥运安保工作得到了前所未有的重视和加强。

2004年的雅典奥运会，雅典市专门制定有关法律，以保证奥运会期间社会秩序，对奥运专用车道等进行了明确规定。为了严禁足球流氓在奥运会上滋事，进行了专门立法。负责奥运事务的希腊文化部副部长乔治・利亚尼斯宣布，禁止酗酒的球迷进入足球比赛现场，禁止球迷采取种族主义行为，禁止呼喊有辱希腊邻邦和友邦的口号，禁止玷污国家声誉的一切行为，以及因反对奥运会的举办而采取的粗暴行径。

2008年3月修订的《北京市天安门地区管理规定》规定：天安门地区商业设施统一规划;授权公安部门可对天安门地区实施安检，禁止携带爆炸物、管制刀具等进入该地区。2007年11月施行的《突发事件应对法》，则旨在提高应对突发事件的能力，控制、减轻和消除突发事件引起的严重社会危害。

奥运村设施建设，需要从外地和国外进口植物。加强反恐行动的同时，奥运会加大了动植物检疫力度。国家修订《林业植物检疫办法》，主要涉及严格检疫程序与责任区分，规定引进植物要加强产地检疫、运输检疫、进口检疫等，合格后方可进行异地调运。此外，北京市政府去年出台并实施了《大型活动安全检查管理办法》等，为奥运赛场给予更多的安全立法支持。

在不久前的“5・12”抗震救灾中，一个担负着抢运、救治、陪护伤员，运送补给物资、协调救援力量的社会群体吸引了全世界的目光，那就是强大的志愿者群体。很多人以为，在中国这绝对是一个新生的事物，其实志愿者群体早已活跃在我国的社会舞台上。承载着国人梦想的北京奥运会，成千上万的志愿者，成为奥运会能否成功举办的一个重要因素，也成为奥运会上的一道美丽风景。

志愿者的权益如何得到保护?在韩国，为了举办1988年的汉城奥运会，早在6年前就制定了《汉城奥组委支援法》。这部号称“韩国奥运”的法律共18条，包括两部分，第一部分主要是奥组委组织和职权，以及内部工作程序，比如预算报告、决算报告的提出等等。另外一部分，支援内容刚性色彩十足，要求各行各业必须全力支援奥组委，提供相应条件支持。奥组委需要某方面的人才，本单位不能拒绝，要无条件提供，同时，此人必须被视同在本单位工作，除了享受正常薪酬外，还有税收等方面的优惠。

2007年底，北京市实施《北京市志愿服务促进条例》。根据这项规定，志愿者所在单位应当为志愿者参与志愿服务活动给予支持，并提供必要的条件。接受志愿服务的组织或者个人，应当尊重志愿者的人格尊严，就志愿服务项目对健康及安全构成的风险，以及防范这些风险的措施作出必要的告知和说明;有条件和能力的，应当为志愿者提供从事志愿服务活动所需的专业培训和岗位培训、必要的物质保障及安全、卫生条件。

尤为令人惊喜的是，奥运带来了一个更为开放、更为透明的新闻环境。为了与国外接轨，2006年11月，我国专门颁布了《北京奥运会及其筹备期间外国记者在华采访规定》，为所有外国记者在中国境内的采访活动提供便利。

2005年，《北京市大型社会活动安全管理条例》出台;2006年，《北京市无线电管理办法》和《北京市图像信息系统管理办法》制定;2007年，《北京市食品安全条例》、《北京市大型社会活动安全检查办法》及《北京天安门地区管理规定》等法律规章实施……

2008年5月22日上午，北京法制办主任周继东在奥运立法会上透露：申办奥运成功以来，北京市共制定或修订与奥运筹备和举办密切关联的法规和规章16项，其中政府提请市人大常委会制定地方性法规7项，市政府制定规章9项。面对丰硕的法律之实，北京市人大常委会内司委法规一处处长孙军民不禁感叹：“五年来我们所立的相关法律，大多都与奥运会有关。”

与此同时，国家制定了为数众多的法律法规，范围覆盖了知识产权保护、奥运安保、反兴奋剂、体育项目立项、环境保护、食品安全、交通管制、限入境、新闻采访等各个领域。滴水汇聚成河，法律接连出台，不仅服务于奥运期间环境，也为北京长期可持续发展提供了借鉴模板，更注入了强劲的法治推力。

北京市物业管理办法篇5

北京市实施节约能源法办法施行

近日，北京市人大法制委、市人大财经委、市政府法制办、市发展改革委联合了《北京市实施办法》。

为了更好地贯彻落实国家新《节能法》，保证法制统一，同时适应新时期节能工作的更高要求，满足实现“三个北京”和建设资源节约型环境友好型社会的需要，落实国家“十一五”规划纲要，完成国家下达节能目标，北京市有关部门决定对原《北京市实施办法》进行修订。5月28日，北京市十三届人大常委会第18次会议表决通过了《北京市实施(中华人民共和国节约能源法)办法》，《实施办法》于7月1日起施行。

新修订的《实施办法》在体例设置上与《节能法》充分呼应，内容上结合北京市的实际情况进行补充和完善，共有7章、70条，包括总则、节能管理、合理使用与节约能源、节能技术进步、激励措施、法律责任和附则。突出了节能在经济社会发展中的战略地位，立足建设“人文北京、科技北京、绿色北京”，实现资源节约型环境友好型社会目标，以提高能源利用效率为核心，以调整产业结构为着力点，以制度创新、政策引导、宣传教育和行政监管为保障，注重解决实际工作中存在的问题。

新修订的《实施办法》细化了节能法关于固定资产投资项目节能评估和审查、重点用能单位节能管理、能源审计等方面的内容;创设了能效指标对比、在线监测、现场监测等节能制度;明确了太阳能利用的范围;对采用合同能源管理、节能自愿协议等节能办法的，给予资金支持;对民用建筑、交通、公共机构等领域的节能措施作了补充细化规定;拓宽了全社会参与节能的渠道。

人民币汇率

人民币汇率不进行一次性重估调整

近日央行宣布，根据对外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。

中国人民银行新闻发言人指出，实行有管理的浮动汇率制度是我国的既定政策。此次进一步推进人民币汇率形成机制改革仍是这一方针的继续。此次在2005年汇改基础上进一步推进人民币汇率形成机制改革，人民币汇率不进行一次性重估调整，重在坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节。继续按照已公布的外汇市场汇率浮动区间，对人民币汇率浮动进行动态管理和调节，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定，促进国际收支基本平衡，维护宏观经济和金融市场的稳定。今后，还将积极创造有利条件，引导和帮助企业加强结构调整。银行部门也将进一步改进金融服务，协助企业管理汇率风险，为企业发展提供强有力的支持。

房地产

七部门联合“加快发展公租房指导意见”

由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》近日正式对外，旨在解决城市中等偏低收人家庭住房困难。

根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3年至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出，拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。

《指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

北京市规范酒店类房地产项目销售管理

近日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划委、市国土资源局联合了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，进一步规范本市酒店类项目的开发经营行为，要求必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。

《通知》要求，2010年5月31日后签订土地出让合同的增量酒店项目一律禁止分层、分单元销售。对于已取得预售许可或现房在售存量酒店类项目，各房地产开发企业应在房屋预、销售时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。四部门还明确了各自监管职责。

新能源汽车

新能源汽车补贴确定5试点城市

财政部等4部委近日联合下发通知，确定自6月1日起在上海、长春、深圳、杭州、合肥等5个城市启动私人购买新能源汽车补贴试点工作，中央财政对试点城市私人购买、登记注册和使用的插电式混合动力乘用车和纯电动乘用车给予一次性补贴。

这份由财政部、科技部、工业和信息化部、国家发展改革委联合下发的《关于开展私人购买新能源汽车补贴试点的通知》明确，补贴标准根据动力电池组能量确定，对满足支持条件的新能源汽车，按3000元/千瓦时给予补贴。插电式混合动力乘用车每辆最高补贴5万元，纯电动乘用车每辆最高补贴6万元。

通知规定，补贴资金拨付给汽车生产企业，按其扣除补贴后的价格将新能源汽车销售给私人用户或租赁企业。试点期内，每家企业销售的插电式混合动力和纯电动乘用车分别达到5万辆的规模后，中央财政将适当降低补贴标准。

通知指出，试点城市政府是私人购买新能源汽车试点的实施主体和责任主体，要安排一定资金并出台相应配套政策措施，重点对充电站等基础设施建设、新能源汽车购置和使用、电池的报废及回收体系建设等给予支持。

节能减排

节能汽车和高效电机将获国家补贴

国家发改委近日下发通知，启动财政补贴推广节能汽车和高效电机工作，以更好地推动节能减排目标的实现。

根据财政部、国家发展改革委、工业和信息化部联合下发的《关于印发“节能产品惠民工程”节能汽车(1.6升及以下乘用车)推广实施细则的通知》，将发动机排量在1.6升及以下，

综合工况油耗比现行标准低20%左右的汽油。柴油乘用车(含混合动力和双燃料汽车)纳入“节能产品惠民工程”，在全国范围推广，中央财政对消费者购买节能汽车按每辆3000元标准给予一次性补贴，由生产企业在销售时兑付给购买者。

另外根据财政部、国家发展改革委联合下发了《关于印发“节能产品惠民工程”高效电机推广实施细则的通知》，对高效节能的中小型三相异步电动机、高压三相异步电动机和稀土永磁三相同步电动机分别给予15-40元/千瓦、12元/千瓦和40-60元/千瓦的补贴。

再制造业

发改委等11部门联合发文加快发展再制造产业

国家发展和改革委员会等11部门联合发文宣布，我国将以汽车发动机、变速箱、发电机等零部件再制造为重点，把汽车零部件再制造试点范围扩大到传动轴、机油泵、水泵等部件;同时，推动工程机械、机床等再制造，大型废旧轮胎翻新。

11部门表示，我国将把提高再制造技术水平、扩大再制造应用领域、培育再制造示范企业、规范旧件回收体系、开拓国内外市场作为主要任务。相关部门将制订通过再制造产业发展规划，尽快修订《报废汽车回收管理办法》，适当取消对报废汽车“五大总成”强制回炉的限制。

旅游

2020年北京将建成世界旅游城市

北京市旅游局局长张慧光在第十届世界旅游旅行大会上透露，北京旅游将按照“三步走”战略，为加快建设“世界城市”创造条件。预计到2020年，北京将初步形成符合世界城市标准的旅游产业基本框架，并于2050年真正步入世界城市阵营。

据张慧光透露，北京旅游将按照“三步走”战略，为加快建设“世界城市”创造条件。到2015年，北京将建成一批重点旅游项目和旅游产业集聚区、生态休闲度假区，旅游产业增加值将占全市地区生产总值的10%以上，旅游外汇收入超过100亿美元，年入境旅游人数达到1000万人次，国内旅游人数达到2亿人次。预计到2020年，北京将初步形成符合世界城市标准的旅游产业基本框架，到2050年，北京将真正步入世界城市阵营。

物业管理

北京：今后物业费将不再“一口价”

北京市物业管理办法篇6

职责调整

(一)划入的职责

1.原北京市市政市容委的职责;2.北京市发展改革委的煤、电、油等能源日常运行管理，煤炭、电力、电源点的行业管理，以及新能源汽车充电站(桩)的建设和运营管理职责;3.北京市商务委的再生资源回收行业的有关监督管理职责;4.北京市园林绿化局的城市建成区市管道路两侧绿化带的环境卫生管理职责;5.北京市水务局的城市河湖管理范围内(不含水域)的环境卫生管理职责。

(二)新增的职责

1.对北京市城市管理工作的业务指导、组织协调、指挥调度、专项整治、检查评价的职责;2.北京市地下综合管廊规划、建设和运营的综合协调管理职责，以及地下综合管廊运营的监督管理职责。

(三)加强的职责

1.加强城乡环境建设管理综合协调和督查考核职责;2.加强城市管理财政预算运维资金和市政设施建设的统筹管理职责;3.加强对供热、燃气、环卫、路灯等企事业单位城市运行任务保障的监督指导和考核评价职责;4.加强对各区城市管理主体责任考核职责;5.加强对农村地区环境卫生和市政基础设施建设统筹管理职责。