土地增值税的税率有哪些如何计算土地增值税应纳税额

    22．土地增值税的税率有哪些？如何计算土地增值税应纳税额？

    答：（1）税率

    土地增值税实行四级超率累进税率。其中最低税率为30%，最高税率为60%。具体税率如表4－2所示。

    

    表4－2　土地增值税四级超率累进税率表

    （2）应纳税额的计算

    土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。具体的计算方法包括两种：一是超率累进税率法，二是速算扣除法。

    1）超率累进税率法。计算公式为：

    应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）

    即：

    增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

    增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

    增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

    增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

    例4－5：某房地产开发公司2007年销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.2亿元。该公司支付与商品房有关的土地使用费权及开发成本合计为5000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳有关税金600万元，计算该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。

    ①扣除项目金额＝5000＋5000×10%＋600＋5000×20%＝7100（万元）

    ②增值额＝12000－7100＝4900（万元）

    ③增值额与扣除项目金额之比

    增值额与扣除项目金额之比＝4900÷7100＝69%

    增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，分别适用30%、40%两档税率。

    ④增值额未超过扣除项目金额50%的增值额＝7100×50%＝3550（万元）

    应纳土地增值税税额＝3550×30%＝1065（万元）

    增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的增值额＝4900-7100×50%＝1350（万元）

    则这部分增值额应纳的土地增值税税额＝1350×40%＝540（万元）

    则：土地增值税税额＝1065＋540＝1605（万元）

    2）速算扣除法。在实际工作中，超率累进税率法计算比较繁琐，较少采用，一般可以采用速算扣除法计算。即计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

    ①增值额未超过扣除项目金额50%

    土地增值税税额＝增值额×税率＝增值额×30%

    ②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

    土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

    ③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

    土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数＝增值额×50%－扣除项目金额×15%

    ④增值额超过扣除项目金额200%

    土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数＝增值额×60%－扣除项目金额×35%

    例4－6：利用速算扣除法计算土地增值税应纳税额。

    承例4－5的资料，计算如下：

    ①扣除项目金额＝5000＋5000×10%＋600＋5000×20%＝7100（万元）

    ②增值额＝12000－7100＝4900（万元）

    ③增值额与扣除项目金额之比＝4900÷7100＝69%

    增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：

    土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%＝4900× 40%－7100×5%＝1605（万元）