房地产咨询合同纠纷

    第三节　房地产咨询合同纠纷

    主题案例

    湖北某汉城市建筑开发公司与湖北某安房地产开发有限公司房地产项目咨询合同纠纷案^[27]

    案情回顾

    2004年10月28日，本案当事人某安公司、某汉公司签署了《协议书》，约定某汉公司接受某安公司的邀请，完成某安公司“某安花园”项目前期规划咨询方案和选址、定点、规划建筑方案等事项的技术咨询工作;某汉公司提供相关的专家、技术人员和办公场所;某汉公司保证案外人武汉市城市规划咨询服务中心提供的规划咨询方案中小区规划技术经济指标总用地面积为30 906平方米，总建筑面积约12 000平方米，而其中二期用地面积约12 203平方米，建筑面积40 000平方米，此方案两个月内完成。合同履行过程中，双方发生纠纷，诉至法院。

    争议焦点

    如何判断和区别房地产项目咨询合同和房地产技术咨询合同。

    裁判意见

    两审法院均认为，本案所涉的《协议书》为房地产项目咨询合同。因为从协议内容看，委托方并不需要某汉公司运用专有的科学知识和技术手段进行分析、论证，只需利用其所拥有的一定社会资源进行服务咨询即可完成，而且该服务咨询的内容始终与房地产项目、与国家关于建设工程项目的规划、设计、施工等紧密相关，与社会公共利益、公共安全紧密相关的，协议书中有关权利义务的约定及各自履行情况均不符合技术咨询合同的法律特征。

    评析探讨

    本案涉及的根本性问题是合同定性问题，因为不同性质的合同，法律适用不同，双方权利和义务也不同。实践中，确定合同的性质，应当根据签订合同所要实现的目的及合同约定的权利义务确定。本案中，尽管《协议书》中载明签订本协议的目的是某汉公司为某安公司“某安花园”项目的前期规划、选址、定点及规划建筑方案等事项提供技术咨询服务，但从该《协议书》中约定的某汉公司应当履行的具体义务来看，并不需要运用专有的科学知识和技术手段进行分析、论证，只需利用其所拥有的一定社会资源进行服务咨询即可完成，故《协议书》应属房地产项目咨询合同，而非技术咨询合同，双方应按照项目咨询合同的一般要求及合同的约定履行合同。